След Втората световна война федералното правителство е имало пръст в насърчаването и подпомагането на достъпни жилища чрез GI Bills и нисколихвено финансиране. Тези политики и субсидии бяха много ефективни за подпомагане на завръщащите се ГИ и други купувачи на къщи за първи път да влязат в първите си домове. Но с бързия икономически растеж и Бейби Бум, само традиционните федерални субсидии не успяват да се справят с нарастващата разлика в достъпността. Семействата се нуждаят от безопасни и прилични места за живеене. Общностите се нуждаят от адекватно предлагане на жилища на всички ценови нива, а предприятията се нуждаят от жилища, които са достъпни за тяхната работна сила.
Достъпно за закупуване
Федералното правителство определя достъпността на жилищата като жилищни разходи, които не надвишават 30 процента от доходите на домакинството. Разходите за жилище се определят като наем или принцип, лихви, данъци и застраховки комбинирани (PITI). Ако приемем, че през 2002 г. получавате среден доход от 43 318 щатски долара (преброяване на населението в САЩ), ще харчите не повече от 1083 долара на месец за жилищни разходи. Сега, ако приемем също, че купувате жилище на средната цена за 2002 г. от 158 300 долара (Национална асоциация на брокерите), ще трябва да излезете с първоначална вноска от 28 890 долара, за да закупите този дом и все пак да отговаряте на определението за „достъпен . " Разбира се, има и други фактори, които оказват влияние върху тази сделка, включително лихвен процент, срок (дължина) на заема, точки и разходи за приключване. Променете някой от тези фактори и авансовото плащане или месечните Ви плащания могат да се увеличат или намалят. И когато вземете предвид точките и разходите по затварянето, общият Ви паричен разход при затваряне ще бъде над $ 33 000! Според правителствената дефиниция този дом може да бъде достъпен за притежание, но с толкова много пари, необходими отпред, би ли бил достъпен за вас?
Достъпно за изграждане
Един от основните фактори за достъпността е разходите за производство на жилища. Групите строители често твърдят - и правителствената статистика подкрепя тези твърдения - че строителството на жилища традиционно извежда нацията от рецесия. Не е чудно, когато смятате, че жилищното строителство се облагодетелства не само от занаятите, но и от производството, професионалните услуги и дори транспорта. Но търсенето на нови жилища може да доведе до недостиг на работна ръка и материали. Закъсненията поради проблеми с времето или разрешенията също увеличават разходите и тези разходи се прехвърлят на купувача. Строителите на нови домове обикновено работят с доста тесни маржове на нетна печалба от 5 до 10 процента, така че дори малък скок на разходите може драстично да намали печалбата на строителя и да увеличи разходите за жилища за купувачите.
Опитен строител може да помогне на купувача на жилище да намали разходите чрез внимателен дизайн и избор на материали. Този процес се нарича „инженеринг на стойността“ и като купувач е във ваш интерес да намерите строител, който да го разбира напълно. Но докато строителната индустрия със сигурност се възползва от иновации в материали и методи, независимият строител обикновено не може да окаже голямо влияние върху цялостната достъпност на жилищата. Помислете за това по следния начин: Имението в 750 000 щатски долара в основата си е изградено по същество със същите материали като ранчото с три спални на 125 000 долара. За завишената цена не са само финишите.
Намаляване на жилищните разходи
Един от ключовите начини за постигане на достъпност е увеличаването на плътността на жилищата. Наредбите за земеползването на федерално, щатско и местно ниво могат да имат огромно въздействие върху достъпността на жилищата. Регламентите за влажните зони например извеждат големи площи земя от пазара на жилища, намалявайки предлагането. Местните правила за зониране, които изискват парцели от пет акра за всеки еднофамилен дом, също създават натиск върху предлагането на земя. Има определени фиксирани разходи за разработване на парцел земя, включително планиране на обекта и разрешителни, пътища, електричество, канализация и вода. Всички тези разходи трябва да бъдат включени в продажната цена на жилището, което е построено върху парцела. Ако зонирането или други разпоредби ограничават парцела до изграждането на една къща, всички тези разходи за развитие ще трябва да се поемат от този единичен дом, като цената се повиши. Ако регулациите за зониране позволяват по-голяма плътност на жилищата - повече къщи на парцел - строителят може да разпредели разходите за развитие на земята върху всички жилищни единици, така че една и съща къща всъщност ще струва по-малко за изграждане и закупуване.
Жилищна политика за достъпност
Местните правителства обикновено скачат, когато недостигът на достъпни жилища започне да навреди на жизнеността на общността. В много райони на страната основните работници като полиция, пожарникари, медицински работници и учители не могат да си позволят да живеят в общностите, където работят. Сега някои общини предлагат субсидии и други стимули, за да запълнят разликата в достъпността и да привлекат работниците по-близо до работните си места. Други мерки, използвани от местните и щатските правителства, включват мандати за достъпност на жилища и наредби за зониране на включването.
В Масачузетс, например, Закон 40В е държавен закон, който изисква всяка община в щата да има жилищна политика с цел поне 10 процента от жилищния му фонд да бъде достъпен за хора, които печелят 80 процента или по-малко от средния доход на площ (AMI). Такива мерки може да изискват от предприемачите да увеличат плътността на жилищата, за да използват по-ефективно наличната земя. Някои правила изискват от разработчиците да направят определен процент от домовете, които строят, достъпни. Закон 40Б е един от първите подобни закони в страната и е частично отговорен за създаването на приблизително 18 000 жилищни единици, които отговарят на това ниво на достъпност. Мейн последва примера с подобен закон. Днес има нарастващ списък на щатите във всяка област на страната със съществуващо или предстоящо законодателство, което насърчава и / или предвижда достъпност на жилищата.
Съществуват и редица организации и програми с нестопанска цел, които специално се занимават с достъпността на жилищата. Общинските земни тръстове (CLT), например, обикновено са частни организации с нестопанска цел, които осигуряват безвъзмездни средства и дарения за закупуване на земя и жилища за дългосрочна достъпност. Повечето CLT продават къщите, но държат земята „на доверие“ чрез дългосрочен наем на земя на собственика на къщата. Повечето CLT лизинг изискват някакво ограничение на собствения капитал, така че когато къщата бъде продадена, тя ще остане достъпна за следващия купувач. Други организации включват Habitat for Humanity, NeighborWorks, държавни агенции за жилищно финансиране и местни жилищни власти. Една сравнително нова федерална програма, администрирана от местните жилищни власти, позволява на допустимите наематели да използват ваучерите си за раздел 8 за закупуване на жилище. Местните банки и ипотечните заемодатели често разполагат с най-новата информация за програмите за заеми за купувачи за първи път.
Казус: Обществените поземлени тръстове спестяват жилища
Град Бърлингтън, град с около 40 000 души, е най-големият град на Върмонт. Въпреки стабилната си икономика и очарованието на малкия град, Бърлингтън има своя дял от проблемите на големите градове: високи наеми, отсъстващи хазяи, застаряващ жилищен фонд и заплати, които изостават от нарастващите разходи за жилища. През 1984 г. градските лидери и защитниците на жилищата създадоха Burlington Community Land Trust (BCLT), първият финансиран от общините CLT. Днес това е най-големият CLT в САЩ с над 2500 членове.
CLT е демократично контролирана организация на общността, която придобива земя и сгради и държи земята в доверие за благото на по-голямата общност. По отношение на достъпни жилища, този модел премахва цената на земята от уравнението на разходите за жилище, като по този начин прави къщата много по-достъпна. В допълнение, поземленият тръст предоставя дългосрочен (обикновено 99 години), подновяем под наем на собственика на жилището. В замяна купувачите на жилище се съгласяват да ограничат цената на жилището, ако и когато решат да го продадат. В много случаи CLT получава първата възможност за обратно изкупуване на къщата на цена, определена по формула. Собствениците на жилища получават по-малко капитал от продажбата, но това ограничение гарантира, че къщата ще бъде достъпна за следващия купувач.
Средно домът за първи път с BCLT е достъпен за хора с 62% от средния доход на площ. При препродажбата средният дом на BCLT е достъпен за хора, които печелят 57% от AMI, но продажбата носи на собствениците нетна печалба от над 6 000 долара.
Ограничаването на собствения капитал може да е било радикална идея преди 20 години, но моделът е влязъл в основата. Когато през 1984 г. беше създаден Land Trust на общността Бърлингтън, имаше само шепа CLT. Днес има над 160 в 34 щата и други в Канада и Великобритания.