Това беше неуспешен опит да се намали размера на по-малко плащане на къща, което накара Джоузеф Кортес, брокер в Корпус Кристи, Тексас, да стане хазяин.
„Със съпругата ми започнахме да строим къща, защото бяхме бременни с първото си дете“, обяснява той. „В опит да намалим нивото на плащането си, построихме къща с 300 квадратни метра по-малка от сегашната ни. Но в процеса имахме няколко забавяния на времето и строителството отне по-дълго от очакваното. Жена ми забременя и тя и къщата трябваше да се появят по едно и също време. "
Когато Кортезите помислиха да се преместят с новородено, те бяха смазани, затова пуснаха новата си къща на пазара. Но не беше толкова лесно да се продаде, както се надяваха. След доста голям интерес, но без оферти, двойката беше попитана дали ще позволи на някой да наеме за една година, след което да купи жилището. "Взехме го", казва той. „Печалим приблизително 15 долара на месец.“
Обстоятелствата може да са различни, но историята е една и съща за собствениците на жилища в цялата страна. Тъй като пазарът продължава да се пръска, някои, които се надяваха да продадат, сега се превръщат в неохотни хазяи.
Решавате да наемете дома си
Решението да наемете дома си може да бъде трудно, както емоционално, така и финансово.
Решете дали загубата, която бихте понесли, продавайки жилището за по-малко, отколкото дължите сега, е повече от всяка загуба, която бихте понесли, докато го отдавате под наем, казва Брет Холмс, президент на Advanced Management Group, компания за управление на имоти със седалище в Лас Вегас. „Трябва да изчислите дали щяхте да продавате днес, каква загуба бихте понесли“, казва той. „Тогава помислете колко ще загубите в разликата между това колко наем внасяте и колко дълго искате да го давате под наем.“ Например, ако имате $ 100 отрицателен паричен поток всеки месец, когато отдавате къщата си под наем и мислите, че ще я наемете за две години, ще загубите $ 2400 за къщата през този период от време. Ако това е повече, отколкото ще загубите, като го продадете на загуба, вероятно е най-добре просто да го приключите, обяснява Холмс. В противен случай, казва той, наемането му има смисъл.
Емоционално, разбира се, има съвсем друг набор от въпроси. „Това създава емоционални връзки и затруднява виждането на някой да не се грижи толкова много за имота, както някога собственикът,“ казва Кортес. Трябва да отстъпите и да погледнете обективно, за да бъдете по-добър стопанин.
Познайте местните си закони
Първото нещо, което трябва да направите, ако решите да наемете, е да проучите местните си закони. За някои области може да се наложи да имате лиценз за бизнес, ако искате да наемете дома си.
„Трябваше да получим лиценз за бизнес от правителството на Вашингтон, окръг Колумбия, когато наехме имота си“, обяснява Брона Ханли, която стана хазяин, когато се премести от DC в Западното крайбрежие със съпруга си и двойката реши, че не искат да продадат дома си, върху който са работили толкова дълго толкова дълго. Но Ханли не предвиди трудностите с получаването на документа. „Отне завинаги“, каза тя. „Те имаха произволни ремонти, които искаха да направим, имаше значителна такса и трябваше да насрочат инспектор да дойде в къщата.“ Целият процес отне около месец и Ханли казва, че това е нещо, което потенциалният собственик на жилище / хазяи трябва да има предвид, защото не само може да наруши вашия график, но е и емоционално изтощително.
Потенциалните наемодатели също трябва да се обучават относно законите за еднакви жилищни възможности, казва Браун Минчър, президент и управляващ брокер на Aggie Real Estate LLC и Aggie Commercial LLC във Форт Колинс, Колорадо. домашен любимец, това е доста стандартна практика и не би се считало за дискриминация “, обяснява той. „Но очевидно не можете да промените практиките си въз основа на раса, пол, вероизповедание, култура, религия или нещо друго подобно. Трябва да се основава на действителния ви риск. "
Намиране на правилната цена за наем
Решаването какво да таксувате под наем може да бъде сложно, казва Минчър, тъй като често сумата, за която бихте могли да наемете имот, всъщност не е свързана с това, за което трябва да можете да продадете имота.
„Това е трудно за много хора да разберат, защото искат да направят това ипотечно плащане“, казва Холмс.
И докато сумата, която плащате, банката ще определи донякъде към това, което таксувате, е ключово да направите проучване за това, какви подобни къщи дават под наем, подобно на това, което бихте разгледали сравнителни имоти, когато определяте търсената цена за продажбите .
„Разбира се, че искате да разгледате реалистично своя PITI (главница, лихви, данъци и разходи за плащане на застраховка), ако имате плащане в дома, което правят повечето хора“, казва той. "Но вие също трябва да помислите какво ще носи пазарът по отношение на наема." Минчър казва, че ако сте закупили градска къща в разгара на пазара, вероятно няма да извършите плащане от 1200 щатски долара, ако всички други подобни къщи наемат за 900 долара на месец.
Друг фактор, който трябва да вземете предвид, е застраховката. Ще платите повече за застраховка на дом, който отдавате под наем, въпреки факта, че не застраховате съдържанието, а само структурата. Обадете се на застрахователната компания на собствениците на жилища и говорете с тях за всяко увеличение на тарифите, което ще се дължи на промяна на статута ви на пребиваване в къщата, за да можете да прецените това в цената, която ще таксувате на наемател.
А за собствениците на жилища, които са платили премия за плотове от гранит, великолепна твърда дървесина или кухня с пълна неръждаема стомана, има още лоши новини. Тези допълнителни функции не се превръщат непременно в по-високи наемни цени. „Може да имате по-малко свободни места поради тези неща, но разговаряте с наематели, а не с купувачи“, обяснява Минчър. „Те не се интересуват толкова от красивото ви озеленяване. Така че, да разберете какво да таксувате е предизвикателство. "
Как обикновеният собственик на жилище, който мисли за наемане, трябва да се справи с предизвикателството? „Наистина просто трябва да проверите вестници и онлайн реклами и да усетите за какво се нуждае един дом във вашия ценови диапазон в радиус от около три мили“, казва Холмс. Други добри източници на информация включват доверен брокер или брокер; ако имате добри отношения с някого в недвижими имоти, той или тя може да ви предложи полезен съвет.
Намиране на точните наематели
След като определите цената на къщата си и имате интерес от потенциален наемател, е от решаващо значение да извършите надлежна проверка при проверка на човека или хората, на които ще поверите дома си.
„Сами хората могат да проверят заетостта, като се свържат с настоящ работодател“, казва Холмс. „Вземете клечки за заплати, за да сте сигурни, че правят това, което казват, че правят. Направете и проверка на историята на наема. Обадете се на предишни наемодатели и вижте каква информация можете да получите. “
Освен това помислете за възлагане на възлагане на част от процеса на скрининг под наем. „Ако човек иска да направи пълен скрининг, процесът е доста интензивен, защото всъщност ставате агенция за кредитно отчитане“, казва Холмс. Поради тази причина собствениците на жилища трябва да обмислят да разгледат компаниите, които завършват процеса на скрининг на наемателите вместо вас, казва той. Те ще извършват проверки на кредита, проверки за изгонване, проверки за престъпност и други подобни проверки.
Прожекционна компания за наематели е как Ханли намери първите си наематели. „Наехме компания за управление на наеми, за да намерим наемателите, тъй като те притежаваха уменията и ресурсите да извършват проверки на кредита и миналото“, казва тя. „Платихме им процент от наема за първия месец за техните услуги. Парите си заслужаваха, тъй като се озовахме с двойка счетоводители от Уисконсин, които бяха най-добрите наематели! “
Готови ли сте да бъдете хазяин?
След като вашите наематели са на мястото си, основното ви задължение като наемодател е да поддържате собствеността. Но ако живеете в различен град, щат или дори държава, как се справяте, когато тръбата се счупи или климатикът умре в средата на август?
„Съветвам хората да създадат домашна гаранционна програма“, казва Холмс. „Нещата ще се объркат - винаги се случват. Програмата за домашна гаранция предотвратява огромни разходни разходи, когато това се случи. "
Повечето програми за домашна гаранция имат премия, която плащате веднъж годишно. След това, когато нещо се обърка, което застраховката на собственика на дома ви няма да покрие - като съдомиялна машина, която тече или хладилник, който няма да се охлади - обаждате се на гаранционната компания за дома. Ще платите „доплащане“, обикновено от 50 до 60 долара, а компанията за домашна гаранция взема останалата част от раздела за ремонт.
Ако обаче не искате да платите първоначалната премия на домашната гаранция, наемете майстор. „Излизането извън зоната ви на комфорт може да струва повече пари, отколкото ремонтниците“, казва Кортес. „Много пъти си струва да наемете експерт. Намерете добър универсален майстор, който заслужава доверие. "
Управление на парите
Въпреки че процесът на получаване на имот под наем и управлението му може да бъде всеобхватен за начинаещи наемодатели, справянето с доларите и центите е критично важен фактор.
• Застраховка: Говорете с вашата застрахователна компания за отдаване под наем на вашето имущество, казва Минчър. „Ще прехвърлите покритието си от политиката на собственик на жилище към политика на инвестиционните имоти, която ще обхваща действителната структура, но не и съдържанието“, казва той и добавя, че е критичен че наемодателите ясно дават на своите наематели, че покритието им не защитава собствеността или отговорността на наемателя. „Политиките на наемателите са толкова евтини“, казва той. „Ние почти караме нашите наематели да ги вземат. На практика ги разхождаме до застрахователния офис. ”
• Данъци: Това може да бъде сложно за собствениците / наемодателите. Ако планирате да продадете имота през следващите няколко години, вероятно просто искате да приспаднете данъците си, както обикновено. Но ако го прехвърляте в истински инвестиционен имот и не планирате да продавате известно време, може да има други данъчни облекчения. Можете да амортизирате имота под наем, казва Минчър, което е реална данъчна облага, тъй като цените на жилищата всъщност трябва да оценят. „Ако даден имот се държи с инвестиционна цел и генерирате доход от наем, можете да амортизирате имота“, обяснява той. Въпреки че е най-добре да се консултирате с счетоводител, той обяснява, че жилищните имоти се амортизират за 27-1 / 2 години. „Така че, ако притежавах 50 имота под наем, мога да амортизирам средно по 10 000 долара годишно за всеки; това са 500 000 щатски долара годишно като данъчни облекчения, за които никога не е трябвало да пиша чек. "
• Събиране на депозити и наем: Вземете гаранционния депозит на наемателя си и отворете отделна банкова сметка за него, казва Минчър. „Обърнете внимание на акаунта, че това е„ доверителен “акаунт, което означава, че това са парите на някой друг, които държите“, казва той, обяснявайки, че тъй като това е депозит, а наемателят трябва да си върне целия или по-голямата част от него, ако поддържа тяхното споразумение, това е наистина техен парите, не вашите. Mincher казва, че създаването на друга сметка за наем също е добра идея. „Преди имах 20 наематели на вратата си всеки първи месец, които чакаха да платят наема си“, казва той. „Но измислих система, при която сега им изпращам фактура и фиш за депозит и те могат просто да депозират наема си във всеки клон на моята банка всеки месец, вместо да се опитват да дойдат у дома ми, за да го направят.“ Той също така предлага да се създаде автоматична теглене, така че наемателите да могат да избират просто да им се изчислява наема от сметката всеки месец. „Почти всяка банка може да го създаде“, казва той.
• Връщащи се депозити: Не можете просто да съберете депозит от 2000 долара и след това да решите да върнете 1500 от него, когато наемателят се изнесе, казва Минчър. „Трябва да им изпратите подробна детайлизация“, казва той. След като вашият наемател се изнесе, не забравяйте да се обадите на всички комунални компании, с които наемателят ви е обслужвал, за да видите дали има неизплатени сметки. Ако е така, приспаднете това от депозита, казва Минчър, заедно с подробен, подробен списък на всички ремонти, които ще трябва да направите.
Правни въпроси: Защита на вашите интереси
Без значение колко можете да се доверите на наемателя си, никога не правете бизнес въз основа на ръкостискане и устно споразумение.
„Постигането на добър договор за наем е много, много важно както за начинаещи, така и за опитни наемодатели“, казва Минчър, който препоръчва да си уговорите среща с адвокат по недвижими имоти, за да прегледате документите си, преди някой да подпише. Може да струва малко повече, но това е цена, която си струва да платите, когато смятате, че последиците от лизинга са се развалили. Местният адвокат по недвижими имоти трябва да знае законите за наеми, които могат да варират в различните общини. Можете също така да се консултирате с компании за управление на имоти, вашия жилищен отдел или местния съвет на брокерите за по-малко официални съвети.
„По този начин можете да разберете дали има някакви формуляри или прикачени файлове, които трябва да бъдат част от лизинг, защото ако не знаете за тях, може да има някои доста ужасни последици“, казва Минчър, добавяйки, че в колежа град Форт Колинс, където живее и наема собственост, наемодателите също трябва да имат формуляр за оповестяване на заетостта. „Това идва от хора, които тъпчат множество деца от колежа в една къща“, казва той. „Сега наемателите трябва да подпишат формуляр, който признава, че градът има правило, според което не повече от трима несвързани души могат да живеят в една къща.“ Ако този формуляр липсва, казва Минчър, наемодателят може да бъде глобен с 1000 долара ден .
Освен сериозни глоби, Минчър казва, че има някои форми, които са необходими, за да бъде действително договорът валиден. „Например, ако една къща има разрешение за строеж отпреди 1979 г., трябва да имате едно от оповестяванията за боя на основата на EPA като част от лизинга, или е напълно нищожен “, Обяснява той.
И докато се надявате на най-доброто с вашите наематели, Холмс казва, че е разумно да се подготвите за най-лошото. „Уверете се, че са спазени всички държавни закони, така че ако трябва да изгоните някого, вие ще имате закона на ваша страна“, казва той и добавя, че консултацията с адвокат по недвижими имоти е най-добрият начин да се справите с това. „Ако не го направите и отидете на процедура за изгонване и има пропуск, който сте пропуснали при наема, някой може да се окаже, че живее в къщата ви без наем.
Управление на собствеността
Наемането на компания за управление на имоти може да отнеме много от главоболие при наемането на дома ви, ако изберете правилния. Управляващите компании обикновено вземат част от наема за всеки месец в замяна на обработката на скрининга, събирането на наеми, ремонтите и други ежедневни аспекти на управлението на наемодателите.
Управителите на имоти вероятно ще вземат процент от месечния наем - някъде от 10 до 15 процента е обичайно - или ще вземат такси предварително, понякога колкото наема за първия месец. „Докато собствениците на начинаещи отиват, тези 10 процента от месечния им наем вероятно са голяма част от тази ядка“, казва Минчър. „Кажи им плащане (PITI) е $ 950,00 на месец и те наемат (дома) за $ 1,000.00. Ако се справят сами, те вероятно могат да накарат тези цифри да работят, но ако поставят мениджър на имоти в комбинацията, сега получават само $ 900 под наем. "
Управляващите компании ще се занимават с проверка на наематели, кредитни отчети и други проверки, преди наемателят да се настани. Но трябва да изберете правилната компания или лице. „Изберете някой, който е по-насочен към управлението, отколкото към продажбите“, казва Холмс. „Особено ако просто искате да си върнете колкото се може повече пари, докато пазарът се върне. Ако нямате някой, който има опит да наеме къща, тя може да седи на пазара за отдаване под наем по-дълго, отколкото би трябвало. "