Знаете какво сте платили за дома си и колко струва съседната къща. Знаете какво сте вложили в ремонти. Но това, което може да не знаете, е колко заемодател е готов да финансира, ако къщата ви се продава, ако сте на пазара за рефинансиране или ако обмисляте да добавите кредитна линия за собствен капитал (HELOC). Там идва оценката. Оценките могат да се използват и за разделяне на имущество по време на развод или уреждане на наследство, определяне на стойността на жилището с цел премахване на ипотечната застраховка или определяне на стойност за данъчни цели.
При сделки с недвижими имоти оценителите определят справедливата пазарна стойност на имота, която е най-вероятната цена, за която той би продал на свободен пазар. След това заемодателят използва тази информация, за да определи колко да заеме срещу имота, независимо дали става въпрос за окончателна продажба, рефинансиране или собствен капитал. Ако не сте запознати с процеса на оценка, помага да видите как професионалистите стигат до цифрите, които помагат на заемодателите да стигнат до цифра. Ето вижте как работят.
Основите
Тъй като правителството контролира начина на извършване на оценките, те са изпълнени с разпоредби. Като общо правило при продажбата на жилище, оценителят се наема от заемодателя и той предава разходите на купувача, обикновено в таксата за кандидатстване. При рефинансиране или при получаване на собствен капитал, собственикът на жилището плаща оценката.
Оценител сравнява продажната цена на жилище с тази на подобни домове, които наскоро се продават в същия район. Те се наричат сравними. Въпреки че няма определено правило, когато заемодателят се съгласи да финансира ипотека, той иска да види минимум три сравними. Оценителите се опитват да направят сравнение между ябълки и ябълки. Например оценителят не би противопоставил ранчото от 1700 квадратни фута на двуетажния Cape Cod, който е два пъти по-голям.
Цената на оценката варира в зависимост от региона, но купувачът трябва разумно да очаква от нея да добави от 300 до 500 долара към разходите за затваряне. Собственик на жилище, който рефинансира или добавя втора ипотека, може да бъде помолен да плати таксата предварително.
Оценъчна оценка
Джон Бредемайер от Realcorp, фирма за оценка на Омаха, казва, че оценката не е анализ на договорената продажна цена, а мнение за стойността на имота. „Цената е частта, за която се съгласяват купувачът и продавачът и тя може да бъде същата като по-висока или по-ниска от пазарната стойност“, казва той. Оценката, от друга страна, е приблизителна оценка на най-вероятната цена, която имотът би получил нормални пазарни условия и се използва за определяне на колко пари собственикът може да вземе назаем с къщата като обезпечение.
Оценител на недвижими имоти инспектира имота, но тази стъпка не е същата като проверка на жилище, поръчано от купувач. Оценителят оценява стойността на жилището, докато инспектор проверява физическото му състояние. И оценител, и инспектор проверяват вътрешността на дома, но оценителят е там, за да провери броя и видовете стаи, плана на етажа, квадратурата, възрастта, общото състояние и изброените удобства. Оценителят може да измерва стаите и партидата, като отбелязва местоположението, както и очевидни дефекти. Инспекторите докладват както за големи, така и за малки проблеми. Например, докато оценителят не би проверил електрическите контакти, за да се увери, че работят, инспектор би го направил.
Преценката е твърде ниска - сега какво?
Какво ще стане, ако имотът оцени за по-малко от сумата, на която се надявате? Bredemeyer казва, че можете да оспорите оценката, като представите допълнителна информация. Помислете дали вашият агент по недвижими имоти да състави пакет сравними, които тежат във ваша полза, или да посочи удобства, които може да са пренебрегнати. Няма гаранция, че ще получите корекция на оценката, но си струва да опитате.
Отстраняване на потенциални проблеми
Вместо да бъдете ударени с ниска оценка, избягвайте видовете проблеми, които провалят продажбите. Например, ако не сте успели да получите подходящи разрешения, когато сте преустроили или поставили добавка в дома си, може да имате проблем.
В много случаи непозволената работа може да спре продажбата на дома по-бързо, отколкото чукът забива пирон. Как можете да разберете дали добавянето е разрешено правилно, ако не сте го добавили? Разгледайте скиците, регистрирани във вашата окръжна или градска данъчна служба. Шансовете са добри, че ако добавката не се покаже, проектът няма разрешение.
Въпреки че липсата на разрешение няма непременно да спре продажбата на жилища, това може да повлияе на оценката. Ако се установи, че липсват разрешителни, Bredemeyer предлага да се говори с местни служители и да се осигури такъв след факта. Той може да ви струва наказание, казва той, но на повечето места няма да има проблем, ако няма конфликт с неудачни линии или зониране.
Друг сигурен начин да намалите бъдещата си оценка е да надградите квартала. Ако улиците на вашето подразделение са облицовани със скромни жилища с три спални и удвоите инвестицията на вашето място, ще имате трудно, ако не и невъзможно, време за намиране на сравними. Притежаването на най-голямата и фантастична къща в блока може да бъде убиец на сделки, когато оценката премине. Bredemeyer препоръчва да се консултирате с оценител, преди да продължите с големи проекти. „Ангажирайте оценител отпред,“ казва той. "Не чакайте, докато имате куче в тази битка."
Съвети от оценител
Джон Бренан, директор на изследователските и технически въпроси към Фондацията за оценка във Вашингтон, DC, казва, че всеки щат има свои собствени изисквания за лицензиране. Неговата агенция гарантира, че оценителите се придържат към правилата. И купувачът, и продавачът „са обхванати от емоцията на сделката“, казва Бренан. „Банката трябва да знае какво си струва от независим, безпристрастен анализ.“
Бренан съветва собствениците на жилища да се уверят, че подобренията съответстват на района и да разберат, че инвестицията ви не винаги ще доведе до възвръщаемост на оценката за долар за долар. „Разходите не са непременно равни на стойността“, казва Бренан.
Но също така си струва да запомните, че тези подобрения много добре могат да продадат дома ви.
Ако имате нужда от квалифициран оценител, разгледайте организациите, изброени на уебсайта на Фондация за оценка.