Когато намерите идеалната къща, принуждаването на продавача да приеме вашата оферта е само първата стъпка в процеса на преговори. Условията за продажба - и дори някои вещи в дома и в имота - също са отворени за обсъждане.
Въпреки това, голяма част от вашата сила на преговори може да зависи от пазара. „Невероятната липса на къщи на пазара в момента ни води до екстремен пазар на продавачи“, казва Крис Линдал, главен изпълнителен директор и основател на Крис Линдал Недвижими имоти, която обслужва пазарите в Колорадо, Минесота и Уисконсин. Преговорите могат да намалят и да се стичат въз основа на колебанията на пазара и местоположението.
„Опитът на местен агент е огромно предимство, когато става въпрос да знаете какво можете да преговаряте на настоящия пазар и в конкретния квартал, в който искате да купите, защото трябва да познавате пазара, за да преговаряте, - обяснява Линдал. (И това е само едно от нещата, които вашият посредник желае да знаете.)
В зависимост от вашия пазар, това са някои от условията, разходите и други фактори, които можете да договаряте, когато купувате къща.
Дата на закриване
Договарянето на крайната дата може да работи по няколко начина. Според Lindahl, когато купувачът е отворен към желанията на продавача по отношение на крайната дата, това може да помогне на офертата им да се открои и да бъде по-привлекателна. Но ако сте уверени в офертата си, може да опитате да използвате датата на затваряне по друг начин. „Ако продавачът се нуждае от допълнително време, купувачите могат да го дадат срещу малко по-ниска цена“, обяснява Джон Уолкуп, съосновател на UrbanDigs в Ню Йорк, Ню Йорк.
От друга страна, понякога купувачът се нуждае от гъвкава дата за въвеждане. „Някои купувачи ще преговарят за ранна заетост на имота, което може да бъде полезно, ако техният наем ще приключи преди затварянето на дома“, казва Тайлър Форте, главен изпълнителен директор на Felix Homes в Нешвил, Тенеси.
„Това дава възможност на купувача да се премести в новия дом преди затваряне, което може да направи процеса на преместване много по-малко стресиращ.“
Затваряне на разходите
Разходите за затваряне, свързани с покупката на жилище, могат да станат доста скъпи, но може да не се наложи да ги платите всички. „Разходите за затваряне са отделни от цената, така че много купувачи предполагат, че тези разходи са стандартни, като всъщност за много от тях може да се договори, особено ако пазарът фаворизира купувачите в момента“, споделя Walkup.
С други думи, можете да помолите продавача да допринесе за вашите разходи за затваряне. „Купувачите и техните адвокати обаче трябва да потвърдят сумата с ипотечната банка, тъй като банките могат да имат лимити колко е разрешено“, обяснява Михал Гартенберг, агент в Warburg Realty в Ню Йорк, Ню Йорк.
CEMA
Ако живеете в щата Ню Йорк - и 19 милиона души го правят - може да успеете да преговаряте за CEMA (Споразумение за консолидация, удължаване и изменение). „Ако и купувачът, и продавачът имат ипотека, може да успеете да договаряте CEMA, което позволява на купувачите възможността да прехвърлят старата ипотека и да я консолидират и изменят с нова ипотека за рефинансиране, а в някои случаи и за покупки,“ обяснява Карън Костив, агент в Warburg Realty в Ню Йорк, Ню Йорк
„Използвайки тази стратегия, купувачите плащат данъка върху разликата между текущото салдо на продавача на непогасената ипотека (стара ипотека) и новата ипотека на купувача“, казва Костив.
Нейният колега, агентът на Warburg, Кристофър Тотаро се съгласява и добавя: „Когато купувате кооперация или еднофамилно жилище и продавачът има съществуваща ипотека, съгласието да се направи CEMA може да спести приблизително 2 процента от данъка върху ипотечните записи.“ Той обаче предупреждава, че обработката на CEMA може да отнеме 30 дни или повече. В зависимост от банката може да чакате няколко месеца, така че това може да не е добра тактика за преговори, ако бързате.
Уреди
Много хора смятат, че пералнята, сушилнята и хладилникът са автоматично включени в цената на дома. Форте обаче казва, че това е често срещано погрешно схващане. „За съжаление тези уреди не се считат за осветителни тела и не са включени в къщата, освен ако не са договорени в договора за продажба“, обяснява той. „Много често се случва продавачите да пренасят тези уреди ако вие ги включвате в офертата, така че не забравяйте да ги поискате по време на преговорния процес. "
Надстройки
Гартенберг казва, че с нов строителен дом можете да договаряте подобрения и допълнения на дома, като складови помещения, без допълнителни разходи. Не губете обаче лоста си за осветителни тела, кранове и неизползваемо пространство. Собствениците на жилища погрешно плащат допълнително за тези функции, но много от тях са евтини и лесни за добавяне.
Помислете дали да не поискате допълнително полезно пространство, по-високи кухненски шкафове и функции, които биха били скъпи и трудни за добавяне по-късно. Друго съображение: не се придържайте към домашните тенденции, които вероятно ще изчезнат скоро.
Специфични елементи в дома
Ако харесвате определени предмети в дома, може да успеете да преговаряте и за тях. „Често продавачът може да се премести в нов дом, където диванът не работи, или няма повече място за пианото си“, казва Линдал. „В повечето ситуации не пречи да задавате въпроси, защото конкретни мебели могат да бъдат договорени в някои сделки.“
Форте се съгласява и казва, че един купувач е включил търговската косачка за косене на трева от 10 000 долара в договора. „Въпросният имот беше на около 5 декара и купувачите се интересуваха от закупуването на косачката от продавача, за да не се налага да купуват нова“, обяснява той.
Според Грег Курцнер, президент / брокер в Resideum в Alpharetta, Ga, продавачите са оставили щори за прозорци и хладилници (а също и прехвърлени гаранции за дома). „Лодки, произведения на изкуството, билярдни маси и джакузита често са теми за преговори.“
Но той е видял и някои необичайни преговори за предмети като джетове. „И в един случай имаше проблем с затварянето навреме поради забавяне на продавача и купувачът договори да продавачът плати за хотела на купувача.“
Курцнер казва, че купувачите са платили и данъци върху имота на продавача. „Имал съм и купувачи, които са се съгласили да отглеждат куче, което продавачът ще трябва да остави, и да държат рибата в езерото кой.“