Вградени аквариуми: удобството, което бързо се превръща в очите.
От всички погрешни подобрения в дома, които Даниел Фрис е наблюдавал през 30-те си години като оценител на дома, аквариумите оглавяват списъка му с подобрения в дома на лидерите на загуби през 2012 г., които не предлагат почти никаква възвръщаемост на инвестициите.
„Това не е разумна инвестиция“, казва Фрипс, който е базиран в Атланта, Джорджия. Стъклените мъгли на резервоара, докато мръсните филтри издават мирис на гниещи водорасли. Дори по-лошо - да, става още по-лошо - някои собственици пренасочват рибните аквариуми като жилища на влечуги. И малко неща изпращат потенциален домашен купувач да бяга по-бързо от вида на бик змия в трапезарията.
Аквариумите оглавяват списъка ни с „подобрения“ с лоша възвръщаемост на инвестициите, но всеки проект от този списък има поне едно общо нещо: дълбоко несъответствие между намерението на собственика на жилището и стандартите на квартала.
Местната култура, предпочитания и пазарни условия диктуват възвръщаемост от подобренията. Потънете парите си в удобства, които не отразяват нормата за вашия непосредствен район и дори няма да спечелите 5% надбавка за съседните домове, независимо от това какво сте похарчили, казва Кевин Крос, собственик на Anchorage, базиран в АК агенция за недвижими имоти Cross & Associates.
Пример: Гранитните плотове всъщност подкопават пазарната стойност в Аляска. Екстремните температурни промени налагат постоянно утаяване и пренаселване на основите на дома, което води до изкривяване и напукване на твърди каменни повърхности. Ламинатът дава точно толкова, колкото да го направи контра материалът по избор.
„Разберете, че всеки, който търси къща, ще застане пред вашия с мобилния си телефон и ще разгледа всички приблизителни стойности на къщите около вашия“, продължава той. „Когато купувачът гледа къща, той не търси причини да купи къща. Те търсят причини да не купуват вашата. Вашата работа е да премахнете колкото се може повече от тези причини „да не купувате“. Ако цената е правилна, чиста, сценична и изглежда привлекателна, по-стара къща ще се продава по-бързо от нова, дори с превъзходни удобства. "
Купувачите незабавно определят несъответствията в цените и не са готови да плащат за погрешни подобрения … като останалите артикули в нашия списък с най-добрите не.
Лидер на загуби # 2: Вградена електроника
Правата за хвалене продължават само няколко месеца, когато става въпрос за най-новите телевизори и озвучителни системи. След като следващото извиване кацне на пазара, днешната лъскава играчка бързо потъмнява. Добавената стойност от разхвърлянето за най-модерната свободностояща електроника може да е спорна, но поне можете лесно да вземете съоръжението със себе си. Вградените елементи често доминират в цялата стая и техните отзвуци могат да подкопаят използваемостта и на съседните стаи.
Собственикът на къща на стойност 3 милиона долара се похвали на Фрис, че вградената му озвучителна система струва 650 000 долара. Това беше пресилено дори за имение. „Можеше да похарчи 50 000 долара за медийната стая и да спечели точно толкова от нея“, казва Фрис. „Трябва да разглеждате електрониката като лична собственост, дори и да е вградена.“
Лидер на загуби # 3: Премахване на трета или четвърта спалня.
Разбира се, дрешник и разширена основна баня биха били точка за продажба, но само ако това пространство не бъде отвлечено от трета или четвърта спалня. Ако квартала норма е три спални, къща с две спални е в тежко неравностойно положение. Броят на спалните трябва да е в баланс с общото жилищно пространство. Къща с твърде много или твърде малко спални има еднолицево оформление, което няма да бъде полезно за много купувачи. Все още ли искате този главен килер? Може да успеете да го обосновете, ако приложите второто основно правило за връщане (продължавай да четеш).
Лидер на загуби # 4: Преувеличаване на мазето.
Подобренията под ниска степен никога не се изплащат толкова, колкото реновираното или добавено пространство над клас. Внимателно сравнете разходите за обновяване на таванското помещение, добавяне на капандура или дори повдигане на покрива към преустройство на мазе от висок клас. Това важи особено за къщи със средни цени. Къщите от висок клас може да са в състояние да запазят стойността на завършено мазе, но само ако цялото пространство от този клас е годно за живеене.
Лидер на загуби # 5: Обширно жилищно пространство на открито не в синхрон с климата.
Кухните на открито с решетки и дървени плотове могат да се използват десет месеца в годината на юг, така че тези проекти запазват стойност, казва Фрис. Не толкова на север, където камината е по-уютна инвестиция. Крос съобщава, че водните обекти не продават къщи в Аляска, като се има предвид, че те са под четири фута сняг в продължение на половин година. Особено ако се премествате, приспособете се към местния начин на живот, преди да създадете солариум, екранирана веранда, сложна палуба или външна кухня.
Всеки от тези ужаси се основава на голямата заблуда за подобряване на дома: ако го построите, те ще ви платят. Фрис обяснява, че насоките на оценителите ще предизвикат предизвикателство от заемодателя, ако подобренията повишат пазарната стойност на къщата над 10% от стойността й без подобрението. Докато разширявате бюджета за вашия проект, поддържайте общия раздел не повече от 10% от текущата стойност на вашата къща. Похарчете повече само ако отчитате възвръщаемостта по отношение на лично удоволствие.
Използвайте като еталон Ремоделиране годишният отчет на разходите спрямо стойността на списанието. Регионалните пробиви показват цената на преустройството, възвръщаемостта и разликата. Средните стойности са полезни за сравнителни оценки и могат да ви помогнат да зададете очаквания от самото начало.
Това може да бъде балансиращ акт за полиране до точката на перфектна възвръщаемост, особено ако очаквате скоро да продадете къщата. Помислете за поставяне на едно подобрение на фокусната точка на умерени цени, което може да направи стаята запомняща се. Например един-единствено вграден специален уред в кухнята може да бъде точка за продажба. Този уред може да бъде затоплящо чекмедже, или охладител за вино, или печка с пет горелки с решетка, вместо стандартната печка с четири горелки. Дори и тогава изчислете възвръщаемостта си от гледна точка на по-кратко време за продажба, а не като доларова възвръщаемост.
Има противоотрова за погрешни подобрения. Оценителите го наричат „разходите за излекуване“ и това е второ кардинално правило за връщане. Колко ще струва да се изтръгне обидното удоволствие и тази част от къщата да изглежда нормално?
Разходите за излекуване на изоставен аквариум са само около 1000 долара. Разходите за връщане на гардероба в спалня могат да бъдат едва 500 долара. Но цената за изтръгване на запушен от водорасли, рушащ се басейн може да бъде десет пъти по-голяма от тази. Когато се съмнявате, вземете две оценки: едната, за да вложите подобрението, другата, за да го извадите.
Ако трябва да го имате, бюджетирайте време и пари за „излекуването“ и междувременно не забравяйте да изстискате всеки момент на щастие от тази функция.