С пренасищането на бедстващи имоти на пазара сега, хората са нетърпеливи да сключват сделки. Но има малко място за грешки. Трябва да сте умни по отношение на къщите, които купувате, и ремонта, който правите. Също така трябва да сте подготвени да държите имота си дългосрочно, или може да завършите с къща, която не можете да продадете, и ипотечно плащане, което не можете да си позволите. Но ако ще се опитате да обърнете къщи, ето някои неща, които трябва да знаете.
Намирането на подходящата къща
Инвеститорите в недвижими имоти живеят и умират според цифрите. Трябва да се влюбите в сделката, а не в къщата. И страхотните сделки няма да ви изскочат. Опитните инвеститори прекарват всеки ден време в търсене на бедстваща собственост и имат мрежа от хора, които търсят сделки за тях.
Някои инвеститори смятат да поемат по различен път от работното място до дома, за да търсят възможни сделки. Други, като Сид Дейвис, инвеститор в недвижими имоти и автор на Промените в дома, които се продават: Бързи и лесни начини да получите възможно най-високата цена, препоръчваме да изберете определен квартал и да карате редовно през него. „Търсете най-добрата сделка в най-добрия квартал“, казва Дейвис. „Дори в най-добрите райони винаги има хора, които трябва да продават бързо. Изберете целева област, която искате, и измислете флаери, които казват: „Мога да затворя след една седмица“ или „Вземете пари отпред.“ Има много хора в беда. ”
Потърсете е къща, чиято цена е далеч под пазарната стойност, казват експертите. Това е единственият начин да печелите пари на днешния пазар.
Намиране на финансиране
Дори когато поемането на ипотечни кредити беше хлабаво, банкерите бяха по-строги към инвеститорите, отколкото към обитателите на собствениците, изисквайки повече пари надолу и налагайки по-високи лихвени проценти и такси. Днес заемодателите са по-строги от всякога, когато става въпрос за заемане на пари за инвестиции в недвижими имоти.
За рехабилитаторите, които притежават дом, може да е по-лесно да получат кредитна линия за домашен капитал и да използват тези пари за необходимата първоначална вноска. Но разберете какво правите: Вие излагате собствения си дом на риск, ако не можете да продадете имота и изостанете при плащанията.
Мислене в дългосрочен план
Много професионални инвеститори в недвижими имоти разглеждат обръщането като недалновиден подход към бизнеса. На практика единственото предимство, казва Джоунс-Кокс, е бързата печалба, но данъците върху капиталовите печалби изяждат голяма част от това - и настоящите пазарни условия не са благоприятни за бърза продажба. Освен това рехабилитационните проекти са известни с това, че отнемат повече време и струват повече пари от очакваното. Много по-добре е да държите къщата и да се наслаждавате на дългосрочните ползи.
Дейвис, който е преобърнал седем къщи за една година, се съгласява, казвайки: „Печелех от 10 000 до 12 000 долара на къща и си мислех, че съм доста горещ. Това беше най-тъпото нещо, което някога съм правил. Ако ги бях държал под наем, досега щях да имам собствен капитал от 1,5 милиона долара. "
Може би най-умният начин да се обърнете към обръщането точно сега, особено за новия инвеститор, е да купите къща като обитател на собственика, да живеете в нея две или три години, докато я оправяте, и след това да я продадете с печалба. Ще получите по-добър лихвен процент по финансирането, ще елиминирате по-големите авансови вноски, изисквани от инвеститорите, и солидния данък върху капиталовата печалба, който плавниците плащат на къщите, които купуват и продават бързо, и ще дадете на къщата време да оцени. „Това е доста зрелищна стратегия да спечелите 50 000 или 100 000 долара и да не плащате данъци върху тях“, казва Вена Джоунс-Кокс, базирана в Синсинати инвеститор в недвижими имоти и бивш президент на Националната асоциация на инвеститорите в недвижими имоти.
Правилно обновяване
След като намерите къщата, трябва да направите бюджет за ремонт и ремонт. Първата стъпка е определянето на приблизителна продажна цена. Това се постига чрез провеждане на сравнителен пазарен анализ на къщи, подобни на тази, която продавате по местоположение, възраст, квадратура, брой спални и бани, възраст и характеристики. Вижте цените на къщите, които се продават - както и тези, които седят от месеци, препоръчва Дийн Грациози, инвеститор в недвижими имоти, базиран в Темпе, AZ и автор на Милионерът от недвижими имоти. Това ще ви даде добра представа какво да включите във вашата рехабилитация.
След това приспаднете колко сте платили за къщата, другите ви разходи (като комисионна на агент за недвижими имоти) и печалбата, която искате да реализирате. „Това ще ви каже колко можете да похарчите“, казва той. Правилата за ремонт на лечебните заведения са доста сходни с тези, препоръчани на купувачите на жилища, подготвящи собствената си къща да бъде продадена: Първите впечатления са критични, така че обръщайте голямо внимание на предния двор, екстериора на къщата и входа; кухни и майсторски бани продават къщата; не налагайте своя стил на декориране на купувачите; и поддържайте цветовете в неутрална палитра, така че купувачите да могат да го направят сами.
Най-голямата грешка, която Джоунс-Кокс вижда, че инвеститорите правят в своите реабилитационни центрове, е харченето на пари за подобрения, които не добавят стойност и не са подходящи за квартала. „Те се впускат в тези имоти, влюбват се в тях и мислят, че би било чудесно да поставите хидромасажна вана в банята на къща на стойност 125 000 долара“, казва тя. „Те не са разумни относно това какво трябва да се направи, прекаляват и никога не връщат инвестициите си.“
Даян Саачи, старши вицепрезидент на групата Corcoran, която е базирана в Източен Хамптън, Ню Йорк, вижда същото в многомилионните рехабилитационни центрове. „Понякога хората прекаляват по начини, които не са толкова важни“, казва Саачи. „Някой ще сложи скъп генератор и няма достатъчно място в килера или място за съхранение според размера на къщата. Или ще направят нещо, което не отговаря на квартала. Ако това е квартал, където всички къщи имат гаражи и превърнете гаража в стая за упражнения, това е глупаво. "
Ако мислите като успешен инвеститор в недвижими имоти и смятате обръщането или рехабилитацията като по-дългосрочна инвестиция, е по-вероятно да успеете.
Има десетки начини да се повреди работата по прекрояването, извършена за препродажба. В горната част на списъка са:
- Не си правиш домашното. Днес на пазара има толкова много къщи за продажба, конкуренцията за купувачите е ожесточена. Вижте състезанието, преди да започнете да нокаутирате стени. Най-лесният начин да направите това е да посетите отворени къщи в същия ценови диапазон.
- Прекаляване. Искате къщата ви да се откроява, но не като възпален палец. Направете своя малко по-добър от конкуренцията, но поддържайте последователност с квартала.
- Игнорирайки двора. Някои рехабилитатори прекарват цялото си време във вътрешността и забравят за екстериора. Тревата трябва да бъде във възможно най-добрата форма.
- Режещи ъгли. Има голяма разлика между това да правите нещата възможно най-евтино и да си затваряте очите за големи проблеми, за да спестите пари. Не просто почиствайте и боядисвайте, когато нещо трябва да се поправи или замени.
- Наемане на нелицензирани изпълнители. Проблемите със структурната цялост на къщата или нейните основни системи - отопление и охлаждане, водопровод и електричество - трябва да бъдат решавани от лицензирани, застраховани специалисти.
- Опитвате се да направите всичко сами. Ако не сте свършили някои от по-сложните задачи за подобряване на дома, които сте подредили за къщата си - като електрически или водопроводни работи - сега вероятно не е моментът да опитате. Ще бъдете разочаровани и може би дори ранени. Наемете професионалист и се уверете, че разпределяте тези разходи във вашия бюджет за ремонт.
- Подценяване на времевата рамка. Вероятно трябва да подпишете разпределението на времето за завършване на работата - особено ако не можете да платите допълнителен месец или два върху ипотеката. Ако държите две ипотеки, определянето на реалистична времева линия е от решаващо значение.