Жилището беше доста сигурна инвестиция - влагате парите си и след няколко години, когато дойде време за продажба, къщата ви би струвала повече, отколкото сте платили за нея. За съжаление, много продавачи откриват, че тези печалби в капитала на дома, които са мислели, че са спечелили през годините на бума, не са нищо повече от тъжни спомени.
Това обаче не е напълно вярно за всички: Дори на този брутален пазар на недвижими имоти все още има области, в които цените на жилищата се държат стабилно или дори се увеличават.
Как можете да разберете къде се намирате вие (и вашият дом)? Това не е лесен отговор. Ето шест съвета за правилно ценообразуване на вашия дом на променлив пазар на жилища.
Подгответе се за проверка на реалността
Ако сте купили дома си в разгара на пазара (или ако сте осребрили собствения капитал, когато времето е било на нивото), може да ви очаква версията на шокера на продавача. Експертите по недвижими имоти казват, че дори когато собствениците на жилища признават, че стойността на къщите навсякъде около тях е паднала, те често продължават да държат на остарелите идеи за това какво струва собственият им имот. Ако се подготвяте за продажба, е време за сериозна проверка на реалността, казва Синсинати, базиран в Охайо оценител на недвижими имоти Лу Фрийман.
Говорете с повече от един посредник
Когато цените намаляват и обемът на продажбите се забави до струйка, може би е време да поговорите с специалисти по недвижими имоти, които работят с купувачи, поне с цел определяне на точната цена за вашия дом. Работата с Realtor®, който има голям опит като продавач, обикновено е най-добрата първа стъпка.
„Толкова е важно да чуем какво мислят купувачите на днешния пазар“, казва Кейти Уетман, дипломиран експерт-счетоводител и посредник, базиран в McLean, VA. „Твърде много агенти - особено тези с най-голям опит в бизнеса - работят предимно с продавачи и никога не чуват най-честите възражения на купувачите.“ Уетман казва, че на този пазар продавачите може дори да помислят да работят с някой, който е предимно „агент на купувача“, или някой, който е специализиран в подпомагането на купувачите да намерят домове. Тя казва, че ако им помогнете да организирате дома си и да продавате, това всъщност може да ви помогне да продавате по-бързо, тъй като те знаят точно каква обратна връзка получават от хората, които търсят в момента.
Друга причина да пазарувате е да се уверите, че работите с някой, който не само познава района и пазара, но е реалистичен относно текущото състояние на продажбите.
Използвайте правилно вашите Comps
Всеки експерт по недвижими имоти ще ви каже един от най-мощните инструменти за ценообразуване, който някой има, е това, което се нарича „comps“ или сравнителни листинги. Това са статистически данни за наскоро продадени домове, подобни на вашия, обикновено по местоположение, размер и / или удобства. Но докато всеки лицензиран посредник или оценител ще има достъп до компилации, не винаги е лесно да изберете правилните или да ги прочетете правилно.
Първо, уверете се, че разглеждате какво всъщност е продадено, а не това, за което ги изброяват хората със сравними имоти. „Твърде много собственици се фокусират върху това, което другите хора искат за домовете си, а не върху това, което всъщност получават за тях“, казва Уетман. И когато търсите продажни цени на сравнителни имоти, обръщайте голямо внимание на датата на приключване на сделката. „Дори ако компът е само на няколко месеца, трябва да приложите данни за регионалните тенденции: Ако пазарът е спаднал с пет процента през последните три месеца, трябва да вземете този комп от преди три месеца и да приложите спад над пет процента до тази цена. Твърде много хора ценят при последната продажба без тази екстраполация и в крайна сметка преследват пазара надолу. "
„В недвижимите имоти има поговорка, че не можете да бъдете обективни към собствения си дом“, казва Фрийман. "Вярно е. Когато посредник ви каже, че домът, който сте купили преди шест години за $ 303 500, сега ще донесе само $ 285 000, може да ви е трудно да повярвате. "
Понякога продавачите пренебрегват съветите на експертите, тъй като имат предвид номер, от който не могат да се измъкнат, казва Тод Хютнер, брокер за финансиране на търговски и жилищни недвижими имоти. Ако не можете да преминете този номер и не се налага да продавате, вероятно е време просто да седнете на инвестицията си и да изчакате текущата буря. Но продавачите, които трябва да се лишат от собствеността си, ще трябва да се изправят пред някои сурови реалности.
„Това, което сте платили за къщата си, няма нищо общо с текущата й стойност“, казва той. „Това, което„ трябва да излезете от къщата “, също няма отношение към текущата стойност.“ Този факт може да бъде сурова проверка на реалността, когато прецените, че трябва да получите определена сума в долари при продажбата на дома си, за да изплатите текущата си ипотека.
За да се усложни правилното четене на компилации, вашият посредник трябва да знае и да разбере вашата уникална ситуация. „Не всеки пазар намалява“, казва Уетман. „Дори при западащите пазари има квартали, които се справят добре.“
Помислете за оценка
Ако все още не се чувствате уверени в анализа на стойността на дома си, струва си да получите оценка, казват експертите.
„Повечето собственици на жилища разчитат на своите брокери, за да им помогнат да определят цената на имотите си, а брокерите обикновено имат много знания за това какво е и какво не се продава в даден квартал или на определена цена“, казва Фрийман. „Но разходите за оценка от държавен лицензиран или сертифициран оценител, който е запознат с вашия квартал, могат да ви спестят месеци удължено маркетингово време и хиляди долари за пренасяне на разходи, като ви помогнат да цените дома си правилно от самото начало“
Уверете се, че сте избрали някой, който разбира не само вашата област, но и целта ви за получаване на оценката. Искате да изберете някой, който е готов да говори с вас и да ви обясни нещата, казва Хютнер. „Обадете се на трима оценители и им кажете какво правите и изберете този, който е най-готов да ви обясни нещата и да ви помогне“, казва той. „Ако продавате дома си, струва си 300 до 500 долара, за да имате свое собствено независимо експертно мнение за това какво струва вашият дом и е безценно за самообразованието ви.“
Бъдете любопитен съсед
И накрая, не се страхувайте да бъдете това, което брокерите обичат да наричат „любопитния съсед“. "Започнете да посещавате всеки отворен дом в квартала, за да усетите ценообразуването спрямо квадратни кадри, ниво на актуализиране и така нататък", казва Фрийман. „Брокерите очакват любопитни съседи. Не ги разочаровайте. " Допълнително предимство да бъдете любопитни: Ако / когато домът се продава, ще разберете повече за него, когато погледнете компите.
Въпреки че е важно да осъзнаете, че единственият номер, който наистина има значение, е цената на затваряне, сравняването на списъка с цените на затваряне на домовете във вашия район ще ви даде добър барометър в каква посока се движат цените и колко дълго можете да очаквате да изчакате да намерите купувач. „Шофирайте из квартала си или отидете онлайн до Zillow.com или други подобни сайтове и разгледайте наскоро продадени домове и изброени домове“, казва Хютнер. „Само не забравяйте: Само затворените продажни цени имат значение.“
Може да е трудно да приемете стойността на дома си в намаляващ или нестабилен пазар, казва Хютнер, но е по-добре да се справите с това, когато пускате къщата си на пазара, отколкото да я оставите да изнемогва с месеци, ако цената е твърде висока. „В крайна сметка ще разберете пазарната стойност на вашия дом“, казва той. „Не чакайте пазарът да ви покаже, когато най-накрая продадете. По този начин струва много повече. "
Инструменти за онлайн оценка на начална цена
Експертите по ценообразуване на недвижими имоти казват, че една лесна първа стъпка за хората, които обмислят продажба или просто се чудят за собствения си капитал, е посещението на онлайн инструменти за цените на жилищата. Въпреки че не бива да наблягате твърде много на тези цени, те може да са добри отправни точки. Ето някои онлайн инструменти, които могат да ви помогнат да разберете стойността на вашия дом:
- Zillow ви позволява да включите адреса на дома си, за да намерите наскоро продадени имоти на карта на вашия район. Можете също така да проверите цените на последните обяви във вашия квартал.
- Trulia показва списъци, намаления на цените и дори „топлинна карта на недвижимите имоти“ на средните ценови листи на домове във вашия район. Недостатъкът: Той показва цените в списъка, а не продажните цени.
- Domania, уебсайт от Lending Tree, предлага раздел „Проверка на цената на дома“, където можете да въведете адрес и да разберете продажната цена на къща, продадена през последните пет години.
- Местни уеб сайтове за недвижими имоти: Някои големи групи за недвижими имоти могат да съставят списък на наскоро продадените имоти в техния район. Един пример е Crye-Leike в Тенеси; уебсайтът му ви позволява да включите адреса на конкретен имот, за да разберете за какво е продаден.