Въпрос: Наемам от седем години, спестявам пари за първоначална вноска и най-накрая съм готов да си купя собствена къща. Но нямам представа колко време ще отнеме и се опитвам да планирам други големи събития, като ваканцията си. Има ли лесен начин за оценка? Колко време отнема купуването на къща?
A: Поздравления за преминаване от наемател към собственик на жилище! Според Jeannie Heinen, асоцииран брокер за брокери от четири сезона в Макферсън, Канзас, и член на Националната асоциация на брокерите, ще отнеме приблизително 30 до 60 дни от момента, в който направите оферта за къща, до момента на сключване на сделката и получавате ключовете.
Редица стъпки са включени в процеса на закупуване на жилище. Докато времето, необходимо за изпълнението им, варира, къщата няма да бъде ваша, докато последната не бъде отметната от списъка. Тези стъпки включват:
- Даване на оферта за къщата.
- Договаряне на условията на договора.
- Приемане на офертата.
- Извършване на оценка.
- Графични проверки.
- Адресиране на ремонти, открити по време на инспекциите.
- Получаване на одобрение за заем.
- Проверка на заглавието на имота.
- Закриване - срещата, по време на която продавачът е платен и къщата е ваша.
Ако работите с агенция за недвижими имоти, агент ще се погрижи всички стъпки да бъдат изпълнени своевременно. Това е най-добрият вариант за повечето купувачи, особено за първи път.
Датата на приключване на договора поставя началото.
Когато направите оферта за къща, вашият агент ще въведе очакваната дата на приключване въз основа на това колко време смята, че ще отнеме изпълнението на горните стъпки. Когато продавачът приеме вашата оферта (обикновено в рамките на 72 часа), вашият агент и агентът, представляващ продавача, започват да работят, за да изпълнят всички стъпки преди крайната дата.
Различните видове заеми влияят върху това колко време отнема затварянето.
„С конвенционален заем често можете да затворите за 30 дни“, казва Хайнен. Затварянето на други видове заеми отнема повече време, „обикновено от 45 до 60 дни“.
- Конвенционален заем: Ако имате добър кредит, солидна трудова история и авансово плащане, кредиторът ви вероятно ще предложи конвенционален заем. Този тип заем обикновено се издава на местно ниво и ако всичко върви по план, ще получите ключовете за къщата си след 30 дни.
- Заем от FHA: Ако не можете да получите конвенционален заем, било защото авансовото ви плащане е твърде малко или кредитът ви не е първокласен, все пак може да се класирате за заем, застрахован от Федералната жилищна администрация. Заемът от FHA отнема 45 до 60 дни, за да се затвори.
- Заем за развитие на селските райони: RD заеми, издадени чрез Министерството на земеделието на САЩ (USDA), са достъпни за хора с ограничени доходи, които живеят в селски или крайградски общности. RD заемите изискват допълнителни документи и затварянето им може да отнеме до 60 дни.
- VA заем: Само ветерани, членове на Националната гвардия, резервисти и активни членове отговарят на условията за жилищни заеми, издадени чрез Администрацията за ветерани. Подобно на RD и FHA заемите, VA заемите изискват допълнителни документи, което може да доведе до закриването на 60 дни.
Оценката е от решаващо значение за приключване до датата на договора.
Кредиторът ви изисква професионална оценка на къщата, която купувате, за да сте сигурни, че си струва цената, която предлагате, така че планирането на оценка е едно от първите неща, които вашият агент ще направи.
Разрешаването на проблеми, открити по време на проверките, може да измести крайната дата.
Освен ако не купувате къща „такава, каквато е“, кредиторът ви ще иска една или повече проверки, за да се определи състоянието на здравината на конструкцията и механичните елементи на дома, като водопровод, окабеляване и ОВК. Освен това някои заемодатели ще изискват проверка на термитите. Ако бъдат открити някакви проблеми, вашият кредитор може да изиска от вас или продавача да ги отстраните преди затваряне. В зависимост от вида на необходимия ремонт, това може да измести датата на закриване.
Необходимостта от продажба на текущ дом преди закупуване на нов може да забави затварянето.
Когато купувачите в тази ситуация правят оферта за къща, към договора често се добавя клауза, в която се посочва, че покупката на новата къща зависи от купувачите, които продават съществуващата си къща. Това се нарича „непредвидена ситуация“ по договора. Ако продавачът приеме сделката, без да ограничава колко дълго купувачът трябва да продаде къщата, крайната дата може да бъде изместена за неопределено време, ако къщата на купувача не се продаде бързо.
Получете предварително одобрение за заем, преди да започнете да разглеждате къщи.
Една от пречките пред затварянето на къща е получаването на одобрение за заем. „Ако купувачът е предварително одобрен“, казва Хайнен, „това е едно по-малко нещо, за което да се притеснявате.“ Получаването на предварително одобрение включва заемодателя, който анализира вашия кредитен и финансов статус и след това ви одобрява да закупите къща до определена сума въз основа на вашите текущи приходи и разходи. Въпреки че предварителното одобрение не е задължително, то увеличава шансовете ви да приключите до датата на договора или по-рано, ако и двете страни се съгласят.
Неочакваните фактори могат да забавят затварянето.
Докато повечето сделки за покупка на жилища протичат без проблеми, благодарение на агентите за недвижими имоти, които работят с заемодатели, оценители, застрахователни агенти и инспектори, за да гарантират, че всичко ще бъде направено, могат да възникнат непредвидени ситуации и да провалят затварянето. Усложнения, като откриване на запор върху имота, проблеми с правото на собственост или неприключени договорени ремонти, могат да забавят приключването, докато проблемите не бъдат изчистени.
В повечето случаи затварянето ще бъде по график.
Докато купувате къща, посочена в агенция за недвижими имоти и работите с агент, който представлява вашите интереси, не трябва да има закъснения. Агентите имат опит в спазването на всички стъпки в процеса на покупка на жилища по график.