Жан Наяр е лицензиран агент за недвижими имоти в Бонд Ню Йорк и автор на няколко книги за декорация и дизайн, включително Проектът „Щастливият дом“ (издателство „Филипачи“, 2013 г.).
Тъй като почти една трета от продажбите на жилища в тази страна се състоят от имоти в някакъв етап на възбрана през последното тримесечие, закупуването на възбранено жилище е чудесен начин да сключите страхотна сделка за къща. Но възбранените домове, които са изоставени или пренебрегвани в продължение на месеци - или дори години - често идват със скрити разходи, които могат да превърнат тази сделка в парична яма. Тук група експерти предлагат своите най-добри съвети за стъпките, които трябва да предприемете, ако сте на пазара за забранен дом.
1. Инвестирайте в проверка на дома.
„За около 300 - 400 долара инспектор по домовете може да предостави пълен доклад за структурата, механичните и основните компоненти на дома и имуществото“, казва Грег Хърб, лицензиран брокер и собственик на Herb Real Estate в Боертаун, Пенсилвания. Чарлз Гифорд, лицензиран инспектор по домовете и собственик на Amerispec в Джаксънвил, Флорида, се съгласява, добавяйки, че инспекцията на дома от правилно упълномощен инспектор на дома ще ви даде „по-добра картина на това, което купувате, и ще ви предостави рамката за определяне на приоритетите на вашите ремонт или да си тръгне, ако е прекалено много за обработка. "
2. Потърсете информация за историята на къщата.
Много държави изискват от продавачите на недвижими имоти да попълнят Декларация за разкриване на собствеността на продавача (SPDS) като част от всяка транзакция. „SPDS обикновено разкрива всички известни материални дефекти, свързани с имота, и предоставя на купувача историческа перспектива на дома, неговата поддръжка, както и всички ремонти или допълнения, извършени при предишната собственост“, казва Хърб. Често обаче тези изявления имат някои изключения, например когато домът се прехвърля между съпруг или съпруга или между братя и сестри. Друго често срещано изключение е когато трета страна продавач, като банка или кредитна институция, притежава имота в резултат на възбрана. „Когато закупите имот с възбрана от банка, която никога не е била в дома, губите историческата перспектива като купувач“, казва Хърб, който добавя, че проверката на дома може да ви помогне да научите за промените, които може да са настъпили през живота на собствеността.
3. Дезинтеризирайте дома.
Според Гифорд, който също е член на Американското общество на домашните инспектори (ASHI), ако планирате да закупите жилище, което е необитавано от няколко месеца, „първото нещо, което трябва да попитате, е„ Включени ли са комуналните услуги? „В затворени домове в много части на страната„ водата е изключена, капаните са пълни с екологично чист антифриз, а водопроводите могат да бъдат под налягане с въздух или издухани и напълно източени “, за да предпазят тръбите от замръзване и чупене, обяснява Гифорд. Преди проверка в дома, линиите ще трябва да бъдат проверени под налягане и да бъдат под напрежение. И според Гифорд може да се нуждаете от лицензиран електротехник, който да извърши проверка за безопасност на електричеството на имота, преди да се възстанови захранването. „Всяка община има свои правила“, казва той, „а извънградските купувачи може да бъдат задължени да платят такса за включване на захранването и нещата могат да се усложнят, ако има три или четири комунални услуги, за да се обадите, преди да можете да получите всичко работещ. Един добър агент по недвижими имоти трябва да може да ви предостави препоръки. “
4. Проверете за проблеми с водопровода.
Най-катастрофалните проблеми в изоставените или забранени домове често са причинени от счупени водопроводни тръби или течове. „Понякога, когато копаете под повърхността на течаща тоалетна чиния, която е била добре ремонтирана, ще откриете, че не само трябва да замените оловния завой, но и цели подове, подови греди и гипсокартон, който е изгнил или съдържа плесен“, казва Матю Барнет, лицензиран домашен инспектор и собственик на Бруклин, базираната в Ню Йорк Точна сграда инспектори. Член на ASHI, Barnett казва, че контролирането на проблема с плесента може да струва от няколкостотин долара до 20 000 - 30 000 или повече долара за ремонт и подмяна на цели подове и стени, направени от гипс или гипсокартон.
5. Изследвайте механични, водни и електрически системи.
„В изоставените къщи със системи с принуден въздух в каналите се натрупват мръсотия и отломки и дори дребни животни“, казва Барнет, „и ако влажността е била около котли или пещи за дълги периоди от време, топлообменниците могат да корозират и вие ще трябва да ги заменим изцяло. “ Това може да струва между 3000 и 5000 долара, казва той, в зависимост от типа система, от която се нуждаете. „Някои комунални услуги няма да запалят пилотната светлина на газовите системи, ако филтрите са замърсени за пожарна безопасност“, добавя Андреа Джонсън, лицензиран брокер на недвижими имоти в Портланд, Орегон, член-основател и партньор на американските REO Partners. Това означава, че ще трябва да поемете разходите за почистване, за да проверите дали са годни за работа.
6. Потърсете признаци на отложена поддръжка.
„Когато собствениците просто се откажат и спрат да се грижат за дома си, ще има много проблеми с поддръжката, като необходимостта от почистване на улуците, изчистване на отломки от покрива, отрязване на обрасла растителност и плочки за запечатване / уплътняване в душове и вани “, Казва Гифорд, който добавя, че в определени бедстващи райони не е необичайно да се установи, че уредите, кондензаторите и таванните тела са били премахнати изобщо. Според Barnett, „евтините ремонти, като използването на тиксо или водопроводчица върху течаща тръба или непрофесионално окабеляване на вентилатор“, също могат да доведат до по-дълбоки проблеми, като опасност от плесен или пожар, което може да изисква скъпи корекции по линията.
7. Проверете за пукнатини на основата, покрив, течове и други външни повреди.
„Склонни сме да виждаме лоши покриви, структурни проблеми, щети от вода и други ремонти с големи билети“, казва Гифорд. „В сух климат, като Тексас, основите на къщите трябва да се напояват, или те могат да се спукат и разрушат къщата“, добавя Джонсън. За дом с басейн Barnett препоръчва да се обърнете към служба за басейн, за да сте сигурни, че подземните тръбопроводи и оборудването не са напукани или запушени. „Нормалната проверка на къщата ще обхване общото състояние на изпомпването и филтрирането, вътрешния двор, покриващите камъни и скимерите, но службата на басейна може да се опита да пусне системата в експлоатация, за да провери дали има значителни повреди на оборудването“, той казва. Ако има проблем, собственикът може да ви даде кредит, за да го върнете отново правилно.
8. Провеждане на канализационен обхват.
Особено за домове на повече от 20 години Джонсън предлага да се инвестира в инспекция на канализацията. „Линиите могат да бъдат прекъснати от корените на дърветата - казва тя, - или да не са правилно свързани с обществени системи.“ Линиите също могат да бъдат изгнили, запушени или повредени. ВиК компания може да прокара видеокамера през линията, за да определи нейното състояние.
9. Разрешете всички запори.
„Много общини имат разпоредби относно поддържането на имоти“, казва Хърб. „Ако банка притежава имот, тя обикновено ще спазва графика за косене на тревата, но ако не го направи, общината може да постави запор върху имота, ако трябва да влезе и да поддържа самата морава“, казва той. „Няколко други заложни права може да са били поставени върху имота от неплатени изпълнители, комунални услуги, асоциации на собственици на жилища и други подобни“, казва Джонсън. Преди да затворите имот, ще трябва да се уверите, че всички заложни права са разгледани щателно от вас и титуляр и са отстранени, преди титлата да може да ви бъде предадена от предишния собственик.
10. Повторно натиснете всички ключалки.
„Много къщи са на система с главен ключ“, казва Джонсън. „Това означава, че безброй брокери, изпълнители, оценители и други хора могат да имат този ключ.“ Ако закупите забранен дом, тя съветва да защитите себе си и имота си, като незабавно инсталирате нови ключалки с нови ключове, преди да се нанесете.