Преобръщането на къщи винаги изглежда толкова страхотно по телевизията на реалността и несъмнено тези предавания, компресирани в 60-минутни сегменти, са допринесли за популярността на тази тенденция за инвестиране в недвижими имоти. В действителност обръщането на бедстващи имоти може да бъде вълнуващо, но може да доведе и до финансова катастрофа.
И така, подходящата ли е глобалната пандемия да помислите да влезете в бизнеса, който обръща къщи? Или това е най-лошата грешка, която можете да направите?
Цените за обръщане вкъщи намаляват
Според нов доклад на ATTOM Data Solutions, обръщането на къщите се увеличава и спада, в зависимост от това коя статистика гледате. Например, само за третото тримесечие на 2022-2023 г. (последното тримесечие, за което са били налични данни към момента на публикуване), 57 155 еднофамилни къщи и апартаменти са обърнати. Според доклада това представлява 5,1% от всички продажби на жилища през това тримесечие.
Това е доста объркано, докато не вземете предвид, че през второто тримесечие на 2022-2023 г. обръщанията са били 5,7% от всички продажби на жилища. И през третото тримесечие на 2022-2023 г. обръщанията бяха 5,5% от всички продажби на жилища.
Това означава, че процентът на обръщане на жилища намалява и според доклада тази тенденция е последователна на повече от 90 процента от местните пазари (148 от 159 столични области).
Най-голямото тримесечно намаление е в следните области на метрото:
- Килън, Тексас (-44,5%)
- Савана, Джорджия (-43 процента)
- Йорк, Пен. (-42 процента)
- Грили, Колорадо (-41,5%)
- Спрингфийлд, Масачузетс (-39,8 процента)
Други градове с тримесечни намаления, вариращи от 39,1 до 37 процента, включват Роли, Северна Каролина; Атланта; Канзас Сити, Mo .; Сан Диего; и Рочестър, Ню Йорк
Въпреки това в някои райони всъщност се наблюдава увеличение на честотата на обръщане на домовете. Най-големи са увеличенията в следните области:
- Дейвънпорт, Айова (+18,5%)
- Хилтън Хед, Южна Корея (+16,8%)
- Скрантън, Пен. (+12,2 процента)
- Амарило, Тексас (+10,9%)
- Каламазу, Мичиган (+7,7%)
Завръщането на къщата се увеличава
Докато процентът на обръщания намалява, печалбите всъщност са били високи, според доклада. През третото тримесечие на 2022-2023 г. обърнатите домове са продадени с брутна печалба от 73 766 долара спрямо 69 000 долара през второто тримесечие на 2022-2023 г. и 61 800 долара през третото тримесечие на 2022-2023 г. Това е най-високата възвръщаемост на инвестициите от първото тримесечие на 2022-2023 г., която отчете 48% ROI.
Тези маржове на печалба са били постоянни в 104 от 159 анализирани области на метрото. Най-големите маржове на печалба са в следните области:
- Браунсвил, Тексас (182,9%)
- Остин, Тексас (176,4%)
- Уако, Тексас (157,4%)
- Спрингфийлд, Mo. (145,3%)
- Савана, Джорджия (143,6%)
Други градове с голям годишен ръст на печалбата се увеличават - вариращи от 74 до 54 процента - включват Роли, Северна Каролина; Феникс; Канзас Сити, Mo .; и Лас Вегас.
В някои области обаче се наблюдава спад в доходността на инвестициите, които се променят. Най-голям спад има в следните области:
- Корпус Кристи, Тексас (77 процента)
- Хилтън Хед, Южна Корея (72,9%)
- Боулдър, Колорадо (69,1 процента)
- Уилмингтън, Северна Каролина (58,9%)
- Саут Бенд, Индиана (54,1 процента)
Средното време за обръщане се увеличава
Докладът разкрива също, че отнемането на къщи по време на пандемията отнема повече време. През третото тримесечие на 2022-2023 г. средното време за извършване на транзакции е 192 дни. През второто тримесечие на 2022-2023 г. средното време беше 184 дни, а през третото тримесечие на 2022-2023 г. беше само 184 дни.
Всъщност средното за третото тримесечие 2022-2023 г. от 192 дни е най-дългото средно време от 17 години (от третото тримесечие на 2003 г.).
Защо трябва да влезете в играта
И така, подходящ момент ли е да потопите пръстите на краката си на пазара, който се обръща? Хенри Анджели III, собственик на Henry Buys Homes в Джаксънвил, Флорида, вярва, че е чудесно време да се обръщат къщи. „Има рекордно ниски запаси поради увеличеното търсене в резултат на намалените лихвени проценти по ипотечните кредити“, казва той. „Всички се опитват да се възползват от тези по-ниски лихви в резултат на увеличената покупателна способност - особено на моя пазар в Джаксънвил.“
Неговият ентусиазъм споделя Люк Смит, основател на We Buy Property In Kentucky, който вярва, че сега е по-добро време от всякога да влезете в бизнеса. Смит също посочва ниските нива на запасите, което води до голямо търсене. „Материалите за завършване на ремонт са по-скъпи, тъй като цените са се повишили от недостатъци на веригата на доставки поради пандемията, но стойностите на имотите бързо се увеличават“, обяснява Смит. „Силното търсене накара стойностите на имотите да се търгуват с рекордни темпове и по-високи ценови точки, което е чудесно за обръщане на къщи.“
Смит предупреждава да не се плаща прекалено много, за да влезете в обръщащия се пазар. „Но в противен случай, ако можете лесно да управлявате проект, можете да излезете напред.“
Защо не трябва да влизате в играта
Не всички обаче са толкова оптимистични по отношение на успеха на начинаещите в бизнеса, който обръща къщи. „В момента има„ рекордни печалби “, защото пазарът на жилища е експлодирал поради COVID-19 и е нараснал експоненциално покрай пазара, където е бил пазарът на днешните къщи за първи път“, казва Райън Серхант, брокер на недвижими имоти и costar на Браво Списък с милиони долари в Ню Йорк. "Но тази делта няма да продължи", предупреждава той. „В бизнеса, който обръща къщи, вие печелите пари, когато сте Купува; не влизайте в бизнеса днес въз основа на това къде са къщите продажба при това е обратният път. "
Джонатан Факоне, управляващ член и основател на Halo HomeBuyers в Бриджуотър, Ню Джърси, също изразява предпазливост, що се отнася до новодошлите. „Въпреки че в момента общият пазар на недвижими имоти е добър и маржовете на печалба са по-големи, отколкото са били, не бих препоръчал на хората да започнат този бизнес в момента.“ И той посочва три причини защо:
1. Изключително трудно е да се намерят добри сделки за нови инвеститори.
„Пазарът вече е наситен с много опитни инвеститори, търсещи сделки с точния марж на печалба в тях.“ Faccone казва, че е изключително трудно за чисто нови инвеститори да се конкурират, освен ако не са готови да платят повече за същата къща. „Ако трябва да надплатите, за да влезете в проект, ще поемете по-голям риск от загуба на пари, когато всичко бъде казано и направено.“
2. Пандемията затруднява обновяването на имоти.
За да реализирате печалба, Faccone казва, че целта е винаги да влизате и излизате от проекта във възможно най-кратки срокове. „Това ще гарантира, че максимизирате потенциала си за печалба, като същевременно облекчавате други рискове, като преразход за ремонти или невъзможност за постигане на прогнозната продажна цена.“ Тъй като обаче градовете работят с бавни темпове (и често с намален персонал), той казва, че проверките, строителните разрешителни и т.н. отнемат повече време. „Това е проблем, тъй като с увеличаване на времето на проекта ще се увеличат разходите за пренос, което ще намали печалбите.“ Той казва, че още по-опасно е, че пазарът може да се измести - и ако това се случи, докато носите проект, това може да бъде катастрофално.
3. Стана по-трудно да се анализира добра сделка поради пандемията.
„Ключът към успешното преобръщане на къщи е купуването на точната цена, което изисква правилна оценка на жилището, за да се определи за какво може да се продаде.“ В перфектна среда Faccone казва, че е трудно да се оцени ARV на дома (след ремонтна стойност), но казва, че COVID-19 кара цените да се коригират бързо. „Става трудно да се предскаже какъв точно ще бъде ARV, когато сте готови да пуснете дома на пазара и това става по-скоро игра на отгатване, отколкото изчислено инвестиционно решение.“ Той препоръчва да изчакате, докато пазарът се стабилизира, преди да влезете.